中海首个商业REIT上市，加快资产管理双引擎模式建设

国内公开发行基础设施REITS市场迎来了一位实力雄厚的加快选手。

10月31日，管理华夏中海商业REIT(180607，擎模以下简称“中海商业REIT”)在深交所上市。中海资产5.50元/份的首个商业上市双引式建设开盘价较5.281元/份的发行价上涨4.15%，反映了二级市场基金对中海商业REIT的加快高度认可。

REIT基金由中海发展发起，管理以华夏基金为基金经理，擎模以中信证券为计划经理。中海资产底层资产是首个商业上市双引式建设位于佛山的中海映月湖环宇城。

近两年来，加快国内公募REITS市场呈现快速发展趋势，管理市场活动也在继续。擎模

可以说，中海商业REIT的上市很受欢迎，进一步丰富了国内公开发行REITS的资产类型，提高了整体市场规模和活力，促进了REITS市场的高质量发展。

对企业来说，意义更重要。该事件标志着中海在稳步建设全周期资产管理能力方面取得的关键进展，实现了“收购、转型、升级、退出”的全过程资本闭环。

加快资产管理双引擎发展模式的建设。

底层资产色彩鲜艳，巩固了长期价值和稳定收益的核心基础。

中海商业REIT绝对可以说是公募REITS市场不容忽视的重磅选手。

为什么这么说？首先，让我们来看看基金的底层资产。

映月湖环宇城总建面15.3万㎡，位于广东省佛山市南海区桂城街。它来自中海，也是目前消费REITS中唯一一个通过收购振兴资产的代表性项目。

近年来，经过中海的商业重组、品牌更新和场景重建，该项目已发展成为一线城市的优质资产。

亮眼的数据说明了一切。

映月湖环宇城的前身是新加坡淡马锡旗下丰树集团的南海怡丰城，早在2014年就开业了。

中海商业将于2020年3月收购该项目。

此后，依托中海环宇商业在大湾区核心城市深度培育的强大投资资源，以及“中海工程”的工程改造优势和基础设施。

通过重新准确定位、优化业务结构、场景体验升级等，项目在9个月内实现了业务业绩的显著提高，实现了当年的收购、调整和利润，成为国家商业收购和转型的典范。

自2020年收购以来，该项目的运营效率不断提高，出租率从2020年底的81%提高到2025年3月底的98%左右。

2020-2024年，项目营业收入年均复合增长率为24.75%，销售年均复合增长率为22.82%，客流年均复合增长率为19.20%。

2024年，映月湖环宇城销售额达9.6亿元，营业收入达1.37亿元，客流达1413万人次。成绩很亮眼。

无论是在综合收入、平面效率、利润等业务指标方面，映月湖环宇城在目前中海系统的购物中心中排名第一，是优质的购物中心资产。

2025年9月，以项目为基础资产的中海商业REIT获批上市，至此仅持续了5年多。

因此，映月湖环宇城也是所有消费REITS的基础资产，最快实现了“收购-改造-升级-上市”完整闭环的资产管理运营标杆。

该项目的转型在行业中获得了许多荣誉。例如，2020年荣获“中购联2020年调改购物中心星秀奖”，2022-2023年荣获“广东优秀调改商业项目”。

中海的运营和维护当然是一个方面。映月湖环宇城本身的基础也不错。

该项目位于禅桂商业区映月湖区，毗邻广州。这是南海区离广州最近的一个大型商业项目。周边5公里范围内有80多万消费者。

更重要的是，项目周边3公里内没有竞争产品。即使在可预见的未来，映月湖地区也不会增加类似的购物中心，竞争风险相对较低。

这些核心优势共同构建了映月湖环宇城区位护城河，成为其长期价值和稳定收益的核心保障。根据计算，中海商业REIT 2025年4月1日至12月31日，2026年预测净现金流分配率分别达到4.00%(年化)、4.21%。

事实上，在上市前，基金销售阶段得到了市场的高度认可。公众投资者和线下投资者的有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍，基金比例分配前的认购金额近1600亿元。

中海商业全业态与生态协调，可扩大丰富的资产池。

众所周知，投资者参与基础设施公开发行REITS投资，其收入主要来自二级市场价格变化带来的基础资产经营收入和价差收入。

因此，中海商业REIT的更大优势在于中央企业中海的发展。其背后巨大的资产需要注入，这在很大程度上决定了基金未来的收益空间。

中海发展拥有46年的房地产开发和房地产经营管理经验，是商业资产管理领域的领导者。

数据显示，目前中海商业管理商业资产总规模已超过1000万平方米，涵盖购物中心、办公楼、长期租赁公寓、酒店、工业园区等形式，形成了以“全业务形式专业运营”和“生态协同价值包围”为核心的双重竞争优势。

由于近年来在商业地产领域的不断努力，中海在商业经营业务发展方面表现良好。

2025年上半年，中海商业物业开发收入35.4亿元，其中写字楼收入17亿元，购物中心收入11.7亿元，长期租赁公寓收入1.6亿元，酒店等商业物业收入5.1亿元，继续为公司贡献利润。

特别是在购物中心领域，该公司成功创建了“3” 3.产品矩阵包括三条标准产品线-城市一站式购物中心“环宇城”、精致商务购物中心“环宇汇”、精品社区生活中心“环宇坊”，以及三条非标产品线-“里、巷、集”系列。

在今年年中的业绩会议上，中海发展副总裁兼中海商业公司董事长王林林表示，今年上半年，公司专注于商业战略，积极推进两项经营战略的实施，围绕核心城市、核心区位和核心资产三个核心目标，一是积极推进资产优化，二是有计划地推进北京环宇汇项目等一些重点项目的改造和更新，改造后租金增长32%。

据了解，除映月湖环宇城外，中海商业发展还管理了佛山千灯湖环宇城、珠海环宇城、珠海富华里、上海环宇汇、北京环宇汇、北京大吉巷等40个消费基础设施项目（包括在建、待建、轻资产项目），管理规模超过400万平方米，分布在全国主要经济圈重点核心城市。

这表明中海拥有丰富的可扩募资产。

目前，中海商业可扩建资产350多万平方米，基本布局一线和新一线核心区，重点扩建资产15个，总建筑面积187万平方米，是拟首发资产规模的12倍。

所有这些资产都为后期基金的扩张提供了足够厚的项目储备池。

可以预见，中海依托丰富的可扩资产储备，未来将继续通过扩资机制注入成熟资产，不断加强REITS平台，增强可持续发展能力。

同时，在REITS工具的帮助下，中海不仅可以振兴股票资产，拓宽融资渠道，还可以利用回收资金开发新的商业项目，形成积极的循环，促进企业向高质量发展。

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